Tři exekuce na jednom domě. Kdo dostane peníze první

První nejsou věřitelé, ale náklady řízení. Teprve potom se dělí zbytek, a to v osmi zákonných skupinách. Uvnitř skupiny, kde sedí většina věřitelů, rozhoduje pořadí — u zástavního práva den jeho vzniku, u exekuce den, kdy došel návrh. Kdo přišel dřív, dostane dřív. A co zbude po uspokojení všech, patří vám.

Co je rozvrh

Po dražbě se peníze nevyplácejí obratem. Výtěžek tvoří takzvanou rozdělovanou podstatu a exekutor nařídí rozvrhové jednání, na kterém se rozhodne, kdo kolik dostane. Vyplácí se až po právní moci rozvrhového usnesení. Mezi dražbou a penězi tak uplyne několik měsíců.

Do rozvrhu se přihlašují i věřitelé, kteří exekuci nevedli. Proto se běžně stává, že se na rozvrhovém jednání objeví pohledávky, o kterých jste nevěděli — a naopak že část přihlášených pohledávek neuspěje.

Osm skupin v zákonném pořadí

Zjednodušeně, v pořadí od první k poslední:

Druhý řádek stojí za pozornost, žijete-li v bytě. Dluh na příspěvcích do fondu oprav má přednost před bankou i před exekucí — ale jen do desetiny výtěžku. Zbytek takového dluhu spadne do poslední skupiny.

Čtvrtý řádek je ten, kde se odehrává většina sporů. Sedí v něm banka s hypotékou, oprávněný z exekuce i další přihlášení věřitelé, a mezi sebou se řadí podle pořadí.

Co rozhoduje o pořadí uvnitř skupiny

Přichází-li pro jednu pohledávku v úvahu víc hledisek, použije se to, které je pro ni výhodnější.

V praxi to znamená, že banka se zástavním právem z roku 2015 stojí před exekucí zahájenou v roce 2024, i když exekuci vede někdo jiný a dražbu zařídil on. Pořadí v katastru je tedy dobré si přečíst dřív, než začnete odhadovat, kolik vám zbude.

Tři exekuce na jednom domě: příklad

Dům se vydražil za 3 000 000 Kč. Na domě vázne hypotéka s zástavním právem z roku 2016 ve výši 1 800 000 Kč, exekuce zahájená v roce 2023 pro dluh 400 000 Kč a exekuce z roku 2025 pro 250 000 Kč. Náklady dražby a řízení dělají 120 000 Kč.

Příklad je zjednodušený, skutečné částky se liší podle příslušenství a nákladů jednotlivých exekucí. Ukazuje ale podstatné: čím výš se dům vydraží, tím větší je šance, že po věřitelích něco zbude. A naopak — kdyby se stejný dům vydražil za 2 200 000 Kč, nezbylo by nic a poslední exekuce by běžela dál.

Co z toho plyne prakticky

• Zbytek výtěžku jsou vaše peníze. Zajímejte se o rozvrhové jednání a nerezignujte na něj.
• Nesplatné zajištěné pohledávky se při rozvrhu považují za splatné. Banka dostane celý zůstatek hypotéky, ne jen dlužné splátky.
• Kdo dluží víc, než je dům, na dražbě netratí jen dům. Zbytek nesplacené pohledávky exekucí nezaniká a vymáhá se dál — třeba srážkami ze mzdy, viz nezabavitelná částka.
• Cena rozhoduje o všem. Proto má smysl porovnat, co dům vynese v dražbě a co na volném trhu. Rozdíl rozebírá proč se dům vydraží pod cenou.

Prodáte-li nemovitost mimo dražbu, platí stejné pořadí — jen se rozděluje vyšší částka. Peníze jdou přes úschovu kupní ceny, věřitelé se uhradí přímo z ní a zbytek dostanete vy. Tak funguje výkup nemovitosti s exekucí.

Další krok

Vyžádejte si u exekutora seznam přihlášených pohledávek a porovnejte ho s listem vlastnictví. Z pořadí zástavních práv a dat zahájení jednotlivých exekucí se dá spočítat, jestli po dražbě vůbec něco zbude. Vyjde-li, že ne, je čas jednat dřív než v den dražby. Jak exekuci zjistit v katastru, ukazuje jak zjistit exekuci na nemovitosti.

Skupiny a pořadí podle § 337c občanského soudního řádu v účinném znění. Ověřeno 23. 9. 2026.

Pavel Neumann, jednatel Economy Strategy s.r.o. Exekuce a výkupy nemovitostí řeší od roku 2008. Kdo za poradnou stojí