Poradna · Prodej nemovitosti

Úschova kupní ceny: jak nepřijít o peníze

Při prodeji nemovitosti vzniká mezera. Kupní cenu nelze zaplatit ve stejný okamžik, kdy katastr zapíše nového vlastníka. Někdo tu mezeru musí přemostit a peníze po tu dobu držet.

Zavolat 800 720 620 Napsat nám

Katastrální úřad smí vklad povolit nejdříve po uplynutí 20 dnů ode dne, kdy odeslal vlastníkovi informaci o vyznačení plomby. Tomu přemostění se říká úschova. A protože jde o částku, kterou většina lidí v životě nedrží v ruce podruhé, stojí za to vědět, čím je která úschova krytá.

Advokátní úschova

Nejběžnější a obvykle nejlevnější varianta. Advokát vede úschovu na zvláštním účtu odděleném od svého majetku a peníze uvolní po splnění podmínek uvedených ve smlouvě.

Krytí: povinné profesní pojištění. Hromadné pojištění sjednané Českou advokátní komorou má pro rok 2026 limit 7 500 000 Kč na samostatného advokáta; u advokátní s. r. o. je minimum 50 000 000 Kč na společníka.
Cena: smluvní, u jednorázové úschovy řádově jednotky tisíc korun.
Na co si dát pozor: ověřte advokáta v seznamu ČAK a trvejte na tom, aby účet byl veden jako klientský a banka věděla, že peníze nejsou advokátovy. Na tom závisí, komu se počítá pojištění vkladů.

Notářská úschova

Cena je daná vyhláškou, ne dohodou — notářský tarif. Sazby se počítají po pásmech:

Pásmo	Sazba
z prvních 100 000 Kč	1,2 %
do 500 000 Kč	0,6 %
do 1 000 000 Kč	0,4 %
do 10 000 000 Kč	0,2 %
do 30 000 000 Kč	0,1 %

Minimálně 1 000 Kč, k odměně se přičítá DPH. Příklad: úschova 3 000 000 Kč vyjde na 9 600 Kč, s DPH 11 616 Kč. Pokud tentýž notář sepsal i kupní smlouvu, platí se za úschovu desetina sazby.

Bankovní úschova

Peníze leží na jistotním účtu banky, která je uvolní po předložení dokumentů uvedených ve smlouvě. Cena bývá vyšší než u advokáta, nižší než u notáře.

Pojištění vkladů kryje ekvivalent 100 000 EUR na jednoho klienta v jedné bance. Pro peníze z prodeje nemovitosti určené k bydlení lze žádat o zvýšenou náhradu až do dalších 100 000 EUR. Podmínky: částka musí být připsána nejdéle 3 měsíce před rozhodným dnem a žádost se podává do 2 měsíců od rozhodného dne s doložením původu peněz.

Pozor na záměnu. Pojištění vkladů se týká krachu banky, ne toho, že by banka peníze vyplatila špatně. To je jiné riziko a řeší se smlouvou.

Úschova u realitní kanceláře

Tady je největší změna posledních let. Realitní kancelář dnes úschovu nesmí nabízet sama od sebe. Podle zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování platí:

úschovu lze poskytnout jen na žádost klienta podanou písemně na samostatné listině — nesmí být schovaná v článku zprostředkovatelské smlouvy;
peníze musí ležet na samostatném účtu úschovy zřízeném pro každého uschovatele zvlášť, vedeném u banky;
příjmy i výdaje výhradně bezhotovostně;
první úschovu musí zprostředkovatel oznámit obecnímu živnostenskému úřadu;
vede se evidence úschov s předepsanými údaji.

Za porušení hrozí pokuta až 500 000 Kč. Realitní zprostředkovatel má povinné pojištění s minimálním limitem 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč při souběhu více událostí v roce.

Porovnejte to číslo s kupní cenou. Pojistný limit 1 750 000 Kč nekryje prodej bytu za tři miliony. Zákonné minimum je minimum, ne záruka, že se na vás dostane.

Signály, že něco není v pořádku

Úschova je ve zprostředkovatelské smlouvě jako samozřejmost. Zákon vyžaduje samostatnou písemnou žádost. Když ji po vás nikdo nechce, kancelář postupuje protizákonně.
Peníze mají jít na běžný účet firmy, ne na samostatný účet úschovy vedený pro váš obchod.
Kdokoli navrhuje hotovost. U úschovy realitního zprostředkovatele je bezhotovostní forma povinná.
Nikdo vám neukáže pojistnou smlouvu ani její limit. Máte právo se zeptat a odpověď si ověřit.
Podmínky výplaty nejsou popsané do detailu. Musí být jasné, jaký dokument, kdy a komu peníze uvolní — a co se stane, když katastr vklad zamítne.
Provize se má platit z úschovy dřív než kupní cena prodávajícímu. Pořadí výplat patří do smlouvy a mělo by být ve váš prospěch.

Co udělat, než podepíšete

Vyberte schovatele vy, ne kupující ani makléř.
Přečtěte si smlouvu o úschově celou — hlavně část o tom, kdy se peníze vracejí kupujícímu.
Ověřte účet. Musí být veden jako účet úschovy pro váš obchod, ne provozní účet firmy.
Sdělte bance, komu peníze patří. Tím se pojištění vkladů počítá vám, ne schovateli.
Zkontrolujte pojistný limit proti kupní ceně.
Nespěchejte kvůli slevě. Rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší úschovou bývá pár tisíc korun. Riziko se počítá v milionech.

Když je na nemovitosti exekuce nebo zástava

Tam je úschova ještě důležitější, protože z kupní ceny se nejdřív musí vyplatit věřitelé a teprve zbytek jde prodávajícímu. Podmínky výplaty musí být napsané tak, aby se peníze uvolnily proti výmazu zástavy a zastavení exekuce — jinak se stane, že nemovitost je pryč a dluh zůstal.

U nás vede úschovu vždycky notář nebo advokát, nikdy ne my. Vykupujeme a oddlužujeme byty a rodinné domy včetně nemovitostí s exekucí a zástavou. Volejte zdarma 800 720 620.

Podle zákona č. 39/2020 Sb., katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. a notářského tarifu. Ověřeno 9. 9. 2026.

Zavolat 800 720 620 Nezávazná poptávka