Přišel exekuční příkaz na nemovitost

Exekuční příkaz k prodeji nemovité věci je okamžik, kdy exekuce přestává být hrozbou na papíře a začne se dotýkat vašeho bydlení. Neznamená ale, že o nemovitost přijdete za týden. Mezi příkazem a dražbou je několik kroků a v každém z nich se dá ještě něco udělat — jen se zkracuje čas a ubývá možností.

Co exekuční příkaz znamená

Exekuční příkaz je rozhodnutí soudního exekutora, kterým určí, jakým způsobem bude dluh vymáhat. U nemovitosti to je příkaz k jejímu prodeji. Doručuje se vám a zároveň se zapisuje do katastru nemovitostí jako poznámka.

Od té chvíle platí zákaz nakládání s majetkem. Nemovitost nesmíte prodat, darovat, zatížit zástavním právem ani zřídit věcné břemeno. Smlouva uzavřená navzdory tomu je neplatná a katastr vklad nepovolí.

Co následuje po příkazu

Prodej nemovitosti v exekuci má pevně dané pořadí. Orientačně:

• Exekuční příkaz — zákaz nakládání, poznámka v katastru.
• Ocenění — exekutor zadá znalecký posudek a vydá usnesení o ceně. Proti němu lze podat odvolání.
• Dražební vyhláška — stanoví termín dražby, nejnižší podání a lhůty pro přihlášení věřitelů. Tady už běží poslední odpočet.
• Dražba — dnes zpravidla elektronická.
• Příklep a jeho právní moc — teprve tímto okamžikem, po doplacení nejvyššího podání, přechází vlastnictví na vydražitele.
• Rozvrh výtěžku — z ceny se hradí náklady, pohledávky věřitelů a případný zbytek patří vám.

Jak dlouho to celé trvá, se liší případ od případu. Obvykle jde o měsíce, ne o dny — ale spoléhat na to, že „to ještě nějakou dobu potrvá“, je nejdražší chyba, kterou v téhle situaci lidé dělají. Každá fáze má své lhůty a ty se nevracejí.

Kdy nemovitost prodat v exekuci nelze

Od roku 2022 platí ochrana obydlí: exekuci prodejem nemovitosti, ve které má povinný trvalý pobyt, nelze provést, pokud vymáhaná jistina nepřesahuje 100 000 Kč. Ze zákona z toho existují výjimky — týkají se mimo jiné výživného nebo náhrady újmy na zdraví.

Tahle ochrana ale není důvod situaci neřešit. Dluh roste o úroky a náklady exekuce, a jakmile jistina hranici překročí, ochrana padá. Navíc se často sečte víc exekucí najednou.

Co se s tím dá dělat

Možností je několik a liší se podle toho, kolik máte času a peněz.

Zaplatit dluh. Nejjednodušší a nejdražší, pokud na to nemáte. Zaplatíte-li ve lhůtě uvedené ve výzvě ke splnění vymáhané povinnosti, ušetříte na odměně exekutora — proto se vyplatí jednat hned po doručení prvních písemností, ne až po příkazu.

Návrh na odklad nebo zastavení exekuce. Má smysl tam, kde je pro to zákonný důvod — dluh byl uhrazen, je promlčený, exekuce je vedena neoprávněně nebo se vaše sociální situace přechodně zhoršila bez vašeho zavinění. Podává se exekutorovi. Samotné podání provedení exekuce automaticky nezastaví.

Splátkový kalendář. Dohoda s exekutorem nebo věřitelem. Čím dřív, tím lepší vyjednávací pozice.

Oddlužení. Cesta pro toho, kdo má víc exekucí a reálně je nezvládne splatit. Vede k němu insolvenční návrh a je to běh na delší trať, o kterém je potřeba se poradit s odborníkem na insolvence.

Prodej nemovitosti a vyplacení exekuce z kupní ceny. Dává smysl, když hodnota nemovitosti dluhy převyšuje. Prodejem mimo dražbu se obvykle dosáhne vyšší ceny než v dražbě, takže vám po uhrazení všeho víc zbyde. Musí se ale stihnout dřív, než padne příklep.

Čemu se vyhnout

• Nepřebírat poštu. Písemnosti se po zákonné lhůtě považují za doručené i tak. Nepřevzetím se jen připravíte o čas na obranu.
• Převádět nemovitost na příbuzné. Po exekučním příkazu je takový převod neplatný a může být posouzen jako poškození věřitele.
• Půjčovat si na splacení exekuce u nebankovních společností. Často jen vymění jeden dluh za dražší.
• Podepisovat smlouvy na místě. Ať jde o kohokoli: slušný partner vám dá smlouvy předem k prostudování.
• Čekat na dražební vyhlášku. V té fázi už je prostor pro řešení nejmenší.

Jak vám s tím pomůžeme

Začneme tím, že zjistíme, jak na tom jste: kolik exekucí na nemovitosti vázne, v jaké jsou fázi, jaká je jistina a jestli už běží ocenění nebo dražba. To si obstaráme sami z katastru a z centrální evidence exekucí — nemusíte nic shánět ani nikam volat.

Pak vám řekneme, co z toho plyne. Někdy vyjde, že je lepší se s věřitelem dohodnout na splátkách nebo řešit oddlužení, a pak vám to takhle rovnou řekneme, i když z toho nic nemáme. Jindy je nejrozumnější nemovitost prodat a exekuce vyplatit z kupní ceny — v tom případě ji můžeme odkoupit my a dluhy uhradit přímo z ceny přes úschovu.

Existuje i varianta, kdy nemusíte odejít: nemovitost odkoupíme, dluhy zmizí a vy v ní zůstanete bydlet v nájmu s písemným právem koupit ji zpět. Není to řešení pro každého a řekneme vám rovnou, kdy nedává smysl.

Posouzení je zdarma a k ničemu vás nezavazuje.