Proč se dům vydraží pod cenou

Dům se v dražbě vydraží pod cenou proto, že zákon nechává dražbu začít na dvou třetinách odhadu a každé další kolo posouvá laťku níž. K tomu se přidá, že kupující kupuje bez prohlídky vnitřku, bez záruky a platí hotově do dvou měsíců. Za tohle riziko si každý dražitel odečte svoje. Výsledek: běžně se prodá za 60 až 75 procent toho, co by dům vynesl na volném trhu.

Kde se ta sleva bere: nejnižší podání

Cenu nemovitosti určí znalec a exekutor ji potvrdí usnesením o výsledné ceně. Dražba ale nezačíná na téhle ceně. Začíná na nejnižším podání, které je zákonem odstupňované podle toho, kolikátá dražba to je.

Po neúspěšné páté dražbě se exekuce prodejem nemovitosti zastavuje. Mezi jednotlivými koly musí uplynout nejméně tři měsíce. Dluh přitom celou dobu roste o úroky a náklady.

Podstatné je tohle: nejnižší podání není cena, za kterou se dům prodá. Je to částka, od které se přihazuje. Kde dražba skončí, závisí na tom, kolik vážných zájemců přijde.

Proč zájemců přijde málo

Kdo kupuje v dražbě, bere na sebe věci, které při běžném prodeji nehrozí:

• Nevidí dovnitř. Prohlídka se u exekuční dražby často neuskuteční vůbec. Dražitel odhaduje stav podle fotek ve znaleckém posudku a podle toho, co vidí zvenčí.
• Nemá záruku. U dražby se neuplatní odpovědnost za vady jako u koupě od běžného prodávajícího.
• Platí hotově. Nejvyšší podání se doplácí nejpozději do dvou měsíců od právní moci usnesení o příklepu. Na běžnou hypotéku to nestačí, takže o dům soutěží jen ti, kdo mají peníze připravené.
• Neví, kdy dům dostane prázdný. Vyklizení je samostatný krok a v krajním případě probíhá jako výkon rozhodnutí.
• Může zdědit závady. Věcná břemena a nájemní práva, která dražbou nezanikají, vydražitele zavazují dál.

Každá z těch položek je riziko a riziko se v ceně odráží. Proto v dražbě soutěží hlavně profesionální kupci, kteří s tím umí pracovat — a ti nekupují za tržní cenu, protože by na tom nic nevydělali.

Kdo na nízké ceně doplatí

Ne vydražitel a ne exekutor. Z výtěžku se hradí náklady a pohledávky věřitelů v zákonném pořadí, a co zbyde, patří vám. Čím níž se dům vydraží, tím menší je šance, že zbyde vůbec něco — a tím spíš hrozí, že po dražbě zůstane část dluhu nesplacená a exekuce bude pokračovat na příjem nebo účet.

Příklad: dům s obvyklou cenou 4 000 000 Kč a dluhy 2 200 000 Kč. Prodejem na trhu za 3 800 000 Kč zůstane po uhrazení dluhů a nákladů zhruba půldruhého milionu. Vydražením za 2 700 000 Kč zbyde po uhrazení stejných dluhů a nákladů dražby jen několik set tisíc. Rozdíl mezi oběma cestami je víc než milion korun — a ten milion je váš, ne věřitelův.

Co s odhadem, když je podle vás nízký

Výsledná cena vychází ze znaleckého posudku. Proti usnesení o výsledné ceně se lze odvolat. Má to smysl, když posudek pracuje s chybnými údaji: špatnou výměrou, neexistujícími vadami, přehlédnutou přístavbou nebo srovnávacími nemovitostmi z jiné lokality.

Nemá to smysl jako zdržovací taktika. Odvolání bez věcného důvodu jen protáhne řízení, náklady porostou a výsledek bude stejný.

U nucené dražby podle zákona o veřejných dražbách navíc platí, že znalecký posudek nesmí být ke dni dražby starší devíti měsíců. Starý posudek na trhu, který se mezitím pohnul, je důvod k námitce.

Jak se slevě vyhnout

Jediná spolehlivá cesta je prodat dřív, než padne příklep — mimo dražbu, za cenu dohodnutou na trhu, s tím, že se z kupní ceny uhradí dluhy a exekuce se zastaví. Po exekučním příkazu to jde jen se souhlasem exekutora a přes úschovu kupní ceny, což je běžný postup. Co exekuční příkaz znamená a co po něm následuje, popisuje přišel exekuční příkaz na nemovitost.

Konkrétně to může vypadat dvěma způsoby. Buď se nemovitost prodá i s exekucí a dluhy se uhradí přímo z kupní ceny, nebo dluh někdo vyplatí proti zástavě a nemovitost vám zůstane — tak funguje vyplacení exekuce. Existuje i varianta, kdy se dům prodá a vy v něm zůstanete bydlet v nájmu s právem koupit ho zpět.

Další krok

Zjistěte dvě čísla: výslednou cenu z usnesení exekutora a celkový dluh k dnešnímu dni. Rozdíl mezi nimi je to, o co v dražbě přijdete navíc oproti prodeji na trhu. Je-li ten rozdíl velký, vyplatí se jednat hned — po příklepu už cesta zpět není. Jak dražba pokračuje po příklepu, rozebírá dražba skončila příklepem.

Nejnižší podání podle § 336m odst. 3 občanského soudního řádu, lhůta k doplacení podle § 336j odst. 3, další dražba podle § 336m odst. 1. Ověřeno proti informacím Ministerstva spravedlnosti na exekuce.justice.cz dne 23. 9. 2026.

Pavel Neumann, jednatel Economy Strategy s.r.o. Exekuce a výkupy nemovitostí řeší od roku 2008. Kdo za poradnou stojí