Dražba nemovitosti a jak jí předejít

Nejdřív rozlišení: dražby nejsou jedna věc

Lidé, kterým hrozí ztráta bydlení, obvykle mluví o „dražbě“ jako o jednom postupu. Ve skutečnosti jde o tři různé režimy s jinými pravidly a jinými lhůtami:

• Veřejná dražba podle zákona č. 250/2023 Sb. Provádí ji dražebník jako podnikatel. Sem patří prodej na návrh vlastníka i nucená dražba na návrh zástavního věřitele.
• Exekuční dražba nemovité věci. Provádí ji soudní exekutor a řídí se občanským soudním řádem. Tudy jde většina případů, kde na nemovitosti vázne exekuce.
• Zpeněžení majetkové podstaty v insolvenci. Prodej řídí insolvenční správce.

Dobrovolná a nedobrovolná dražba už zákon nezná

Starý zákon 26/2000 Sb. dělil dražby na dobrovolné a nedobrovolné. Tyto pojmy nová úprava nepoužívá. Zákon č. 250/2023 Sb. pracuje s veřejnou dražbou jako obecným institutem a s nucenou dražbou jako zvláštním případem.

Nucenou dražbu navrhuje zástavní věřitel. Navrhnout ji může jen ten, jehož pohledávka je zajištěná zástavním právem k předmětu dražby a zároveň doložená vykonatelným rozhodnutím. Běžný nezajištěný věřitel nucenou dražbu navrhnout nemůže.

Ocenění a vyvolávací cena

U nucené dražby musí být nemovitost oceněna znaleckým posudkem, který ke dni dražby nesmí být starší než 9 měsíců. Vlastník je povinen umožnit prohlídku, u nemovitosti s oznámením nejméně 3 týdny předem.

Dražební vyhláška a lhůty

Dražební jistota není povinná. Pokud ji dražebník požaduje, může činit nejvýše 30 % vyvolávací ceny a zároveň nejvýše 3 000 000 Kč.

Vlastní nemovitost si v dražbě zpět nekoupíte

U nucené dražby nesmí být účastníkem navrhovatel, dlužník, jeho manžel, společníci a osoby jednající ve shodě. Pokud existuje někdo, kdo by nemovitost koupil ve váš prospěch, je nutné to řešit před dražbou, ne v ní.

Co se stane se zástavními právy

U nucené dražby zástavní právo zajišťující řádně doloženou přihlášenou pohledávku, které je první v pořadí, a všechna následující zástavní práva zanikají převodem vlastnického práva na vydražitele. Věřitelé se pak uspokojují z výtěžku dražby v pořadí podle zákona.

Kdy jde dražbu ještě zastavit

Dražebník od nucené dražby upustí nejpozději do jejího zahájení na písemnou žádost zástavce, dlužníka nebo vlastníka — je-li současně doloženo, že zajištěný dluh zanikl.

Od doručení oznámení o uzavření smlouvy o provedení nucené dražby navíc vlastník nesmí činit právní jednání, kterými by hodnotu nemovitosti snižoval nebo ji zatěžoval. U nemovitosti se oznámení zasílá katastrálnímu úřadu k zápisu poznámky.

Exekuční dražba — v čem se liší

Vede-li prodej soudní exekutor, neřídí se dražba zákonem o veřejných dražbách, ale občanským soudním řádem. Rozdíly, na kterých záleží:

• Exekutor nejprve vydá exekuční příkaz, kterým povinnému zakáže s nemovitostí nakládat, a vyzve ho, aby do 15 dnů oznámil, kdo má k nemovitosti práva.
• Cenu určí znalec, exekutor pak vydá usnesení o výsledné ceně.
• Dražební vyhláška se uveřejňuje nejméně 30 dnů před dražbou.
• Lhůta k doplacení nejvyššího podání běží od právní moci usnesení o příklepu a nesmí být delší než 2 měsíce.

Po neúspěšné páté dražbě se exekuce prodejem nemovitosti zastavuje.

Co dělat, dokud dražba neproběhla

• Zjistěte režim. Veřejná dražba, exekuční dražba, nebo insolvence. Určuje to lhůty i to, kdo je vaším protějškem.
• Přečtěte dražební vyhlášku celou. Je v ní datum, vyvolávací cena nebo nejnižší podání, lhůty a soupis přihlášených pohledávek.
• Nechte si vyčíslit celý dluh. S příslušenstvím, náklady exekuce a odměnou exekutora. Až tohle číslo řekne, jestli je splacení reálné.
• Ověřte ocenění. Znalecký posudek u nucené dražby nesmí být starší 9 měsíců. Podhodnocená cena znamená dražbu z nižší základny.
• Řešte to co nejdřív. Financování se za dva dny nesežene.
• Nespoléhejte, že nemovitost vydražíte zpět. Dlužník ani jeho manžel účastníkem nucené dražby být nesmí.

Podle zákona č. 250/2023 Sb. o veřejných dražbách a občanského soudního řádu. Ověřeno 9. 9. 2026.