Jak zjistit, co na nemovitosti vázne

Než začnete cokoli řešit, potřebujete vědět, co na nemovitosti skutečně vázne. Ne co si pamatujete, ne co vám řekl věřitel po telefonu — co je zapsané. Dá se to zjistit během jednoho odpoledne a většina zdrojů je zdarma nebo za pár desetikorun.

Kde se co eviduje

Údaje jsou roztroušené ve třech různých rejstřících a každý říká něco jiného:

• Katastr nemovitostí — kdo je vlastník, jaká zástavní práva, věcná břemena a poznámky o exekuci na nemovitosti váznou.
• Centrální evidence exekucí — jaké exekuce jsou proti vám vedené a který exekutor je má na starosti.
• Insolvenční rejstřík — jestli proti vám neběží insolvenční řízení.

Žádný z nich nedává úplný obrázek sám o sobě. Exekuce může existovat, aniž by byla zapsaná u konkrétní nemovitosti, a naopak poznámka v katastru nemusí být jediná.

Katastr nemovitostí

Nahlížení do katastru je veřejné a zdarma na nahlizenidokn.cuzk.cz. Stačí adresa nebo číslo parcely či jednotky. Uvidíte vlastníka, list vlastnictví a v části C, D a E zapsaná omezení.

Co vás zajímá:

• Část C — zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva. Tady najdete hypotéku i zástavu ve prospěch věřitele.
• Část D — poznámky. Sem se zapisuje exekuční příkaz k prodeji nemovité věci i zahájení exekuce.
• Plomba — písmeno P u nemovitosti znamená, že probíhá řízení o zápisu, jehož výsledek ještě není zapsaný.

Centrální evidence exekucí

Evidenci vede Exekutorská komora na ceecr.cz. Nahlížení je zpoplatněné, částka je řádově v desetikorunách za dotaz. Hledá se podle jména a data narození u fyzické osoby, u firmy podle IČO.

Výsledkem je seznam exekucí se spisovou značkou, exekutorským úřadem a výší vymáhané povinnosti. To je klíč k dalšímu kroku: s touto spisovou značkou se dá u konkrétního exekutora vyžádat vyčíslení, kolik dnes dluh skutečně dělá.

Pozor na dvě věci. Evidence obsahuje jen exekuce vedené soudními exekutory — správní a daňové exekuce, které vede například finanční úřad nebo správa sociálního zabezpečení, v ní nejsou. A zápis do evidence se provádí až po uplynutí určité doby od zahájení, takže úplně čerstvá exekuce tam ještě nemusí být.

Insolvenční rejstřík

Je veřejný a zdarma na isir.justice.cz. Hledá se podle jména a data narození. Uvidíte, jestli proti někomu běží insolvenční řízení a v jaké je fázi.

Má to význam i tehdy, když řešíte prodej nemovitosti: je-li vlastník v insolvenci, nakládání s majetkem podléhá pravidlům insolvenčního řízení a samostatný prodej nepřipadá v úvahu.

Kolik dluh doopravdy dělá

Toto je bod, kde se lidé nejčastěji spletou. Částka z původní smlouvy ani jistina uvedená v evidenci není to, co zaplatíte. K jistině se přičítají úroky, úroky z prodlení, náklady nalézacího řízení, náklady oprávněného a náklady exekuce.

Jedinou spolehlivou odpovědí je vyčíslení od exekutora ke konkrétnímu datu. O to se žádá exekutorský úřad, který exekuci vede. Je-li exekucí víc, musí se vyžádat od každého zvlášť a teprve součet dá reálné číslo.

Když je exekucí víc

Není to nic neobvyklého a mění to situaci ve dvou ohledech. Za prvé se sčítají — a s nimi i náklady, protože každá exekuce má vlastní odměnu exekutora. Za druhé má význam pořadí: při rozvrhu výtěžku z prodeje se pohledávky uspokojují podle zákonem daného pořadí a podle doby vzniku zástavních práv.

V praxi to znamená, že souhrn dluhů může přesáhnout hodnotu nemovitosti, aniž si toho vlastník všimne. Proto má smysl si čísla sečíst dřív, než se rozhodujete, co dál.

Co s tím dál

Až budete mít přehled, je rozhodování jednodušší. Když hodnota nemovitosti dluhy zřetelně převyšuje, obvykle se vyplatí prodat ji mimo dražbu — v dražbě se zpravidla dosáhne nižší ceny a vám po uhrazení všeho zbyde méně. Když jsou dluhy nižší a máte příjem, dává smysl jednat o splátkách. Když je jich příliš mnoho na jakékoli splácení, je na místě řešit oddlužení.

Kterákoli z těch cest začíná stejně: zjistit, jak na tom jste. Zavolejte nebo nám nechte kontakt a zjistíme to společně.